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目前我国的收入差距体现在城乡之间(城乡居民的收入差距2005年为3.2:1,全国收入差距的60%以上出自于此)、区域之间(东中西部已有的收入差距,由于倾斜式发展战略实施而被进一步扩大)、行业之间(有数据表明,从2000年到2004年,4年间行业差距扩大了1.6倍,按全要素收入来分析,最高收入与最低收入之间相差5—10倍)、阶层之间(收入最高的20%群体的收入,是收入最低的20%群体的收入的33倍)。
区域经济发展的不均衡导致出现的现象是,城市与城市的均好性非常差,这也是导致一线城市流动人居高不下的原因所在,有调查数据显示,上海市外来购买需求已经占到50%以上,而北京是35%以上。
同样的情况表现在二三线城市,便是农村向县城聚集,县城向省城聚集,由于正处在城市化进程的高峰期,使得中国绝大多数城市都表现出人口导入性的特征,也正是这个特征,正是这些强大的导入性需求,使得以刚性需求来衡量居民收入和房价比的数据失真。
另一方面,贫富差距的加大,表示社会财富向少数人群集中,这就促使投资性需求的产生,有钱的拥有几套甚至几十套房,通过出租或转让获利,而没有消费能力的要么根本买不起,要么当房奴顶着巨大的还款压力。投资性消费特征是其相对交易的频繁,这就在一定程度上推高了房价。
近些年,随着中国外贸企业和制造业在世界地位的崛起,大量外贸企业和制造业企业得到长足发展,一方面企业规模大了,日子好过也有钱,于是就有多元化扩张的冲动和需求,另一方面,取消出口退税、人民币升值所造成的企业利润和竞争力下降,也促使这些企业把手头资金投向利润率更高的行业,房地产业显然就是不二选择。
这也难怪,从行业利润比较来看,纺织业的利润是2%,家电2%,外贸企业的利润为8%,但是房地产开发的利润率高峰时达30%-40%,这样的利润差距,是个做企业的都会怦然心动。大量资金涌入所导致结果便是地价房价被推高。
去年以来,中国CPI一路高歌猛进,虽然至今经济学界依然有导入性通胀、宽松的货币政策引发的流动性过剩和资产价格改革落后等通胀成因的争论,不过,通胀本身却是个不争的事实,因为通胀,建筑材料价格上涨,人工成本、机械使用费上涨都形成了对房价上涨的推动。更重要的是,基于对人民币升值预期的判断,国外的热钱从各个渠道涌入中国,大肆购买中国的固定资产,从而直接推动房价上涨。
由于房价的飞涨,一些开发商心痛的发现,他所开发的项目如果晚卖一年,所能产生的利润即可翻倍甚至不止,也有一些开发商因祸得福,以前烂下来的楼盘或是因纠纷停工的项目,复工后反而赚到自己意想不到的高额利润,在这样情形下你会怎么办?于是,囤积土地、捂盘惜售就成了部分开发商顺理成章的决定,在没有相关的政策约束出台之前,他们的行为就是合法的,为高额的利润,背负道德舆论的谴责又算得了什么?这当然不包括那些顶风作案被罚下课的开发商,他们是咎由自取罪有应得。
开发商是这样,散户炒房客又何尝不是?人们发出看几年前的房价“恍如隔世”
的哀叹,很多人郁闷的发现,如果过去几年把手里积攒的钱买了房,即便在家躺着睡大觉,也比几年来辛辛苦苦装孙子赚得多,短短数年间,一线城市乃至二三线城市的职业炒房者队伍迅速壮大起来,极端的例子是,一位温州个人炒房者竟然一次性利用银行按揭购买上海浦东84套房,更有甚者,据某报记载,上海一位几十万三年炒房赚过亿,真是令人咂舌。
在市场经济环境下,决定价格的根本因素是供需关系。中国房价持续上涨的原因,说到底还是因为强劲的需求和相对的供给不足或失衡造成的。其中需求是客观存在的,而供给不足和失衡则可以通过政府“看的见的手”来给于调节。
通过以上分析我们可以看出,前七项导致房价上涨的原因是长期存在的,短时间很难改变,这也决定了中国房价长期上涨的趋势不会改变。
而后三项则是造成近几年房价快速上涨的推动原因,就像股市到牛市后半段将会加速上扬一扬,因为各种因素的相互作用,使得房价在后期出现加速度,目前看来,这三项都已在不同程度上得到遏制,房价下调也就在清理之中了。