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央行两个多月来四次降息,有利于刺激商业银行的放贷热情,有利于刺激大宗消费贷款从而刺激大宗消费,有利于资金密集型的企业从商业银行获得贷款并降低贷款成本,有利于整个宏观经济面的好转,但此次五率下调并非冲着房地产而来。尤其是,在下调商业银行存款准备金率中,中小银行小调的幅度要比几大商业银行和财政储蓄的幅度要大,这释放了央行重点刺激央行向中小实体企业增加贷款热情的信号。
因此,虽然此次五率齐降,将对房地产行业形成一定的利好,但房地产市场面临的问题依然严峻。
由于此前房价连续疯涨而导致现实性房价依然很高,在相当程度上透支了未来的消费需求,而大多数开发商不愿意降低房价来刺激销售,买卖双方依然对立地搏弈着,消费者还将继续观望。
而且,政府不但没有松动关于二套房的房贷政策,而且不断出台政策重点支持民生保障性住房建设,释放系列扶持民生保障性住房建设并加大政府投入的信号,实际上在进一步打击非民生保障性住房的商品房市场预期。并且,这种对商品房预期的打击作用具有浓厚的制度特性和政策倾向,将在很大程度上对冲此次大幅度降息等五率齐降对房地产预期的提振效果。
再则,此前10月22日出台的财政新政策,对房地产而言,比此次降息的威力要大,但对房地产市场的效果实际上并不大。
况且,政策对房地产市场的效果往往具有滞后性,而市场上普遍存在大量供过于求的问题,
因此,可以预期的是,央行两个多月来四次降息,短期内依然难撼房地产大势。在未来一定时期内,自住消费者还将继续观望,大量的投资客还将继续远离市场或暂做观望,房价还将继续下调,房地产市场的深度调整还将继续。
特别值得指出的是,目前,房地产行业普遍遭遇资金短缺。在房地产市场预期作用下,尤其房价继续下降、房地产继续深度调整预期下,商业银行纷纷提高了风险防范意识。尤其是美国金融危机极其衍生成了经济危机,商业银行进一步提高了对房地产业贷款的风险评估,对房地产开发企业贷款的惜贷情绪浓厚。因此,尽管央行连续多次下调商业银行存款准备金率,但大多数房地产开发企业,尤其那些中小房地产开发企业,依然难以从商业银行获得足够的商业贷款。而那些信誉良好、企业风险小的大型企业则可获得更多的成本更低的贷款。在这种情况之下,房地产市场将进一步分化。央行两个多月来四次降息,尤其是本次五率齐降、一年期存贷利率降幅高达1.08,将进一步促进房地产市场的分化,加速房地产开发企业中强者愈强、弱者续弱乃至被淘汰出局而加剧市场洗牌的局面的形成
因此,本文作者陈真诚建议开发商,不妨趁央行连续四次降息、政府陆续出台系列政策刺激消费、刺激经济增长之大好机会,及时适当调整房价以促进销售。同样,由于房地产市场大势并没有改变,房地产深度调整还将继续,对于那些资金紧张的开发商,在及时降价促进销售以回笼资金的同时,不妨及时调减开工规模,压缩投资。有富余土地的开发商,不妨学习美国开发商在应对房地产危机时所采取的“燃烧土地策略”,争取机会出售土地,以换取资金。只有能顺利度过本轮房地产调整、顺利度过本次全球性经济危机的开发商,才可能获得继续生存继而获得发展。对于能在本轮房地产调整、本次全球性经济危机时期能够生存下来的房地产开发商,将迎来良好的未来发展机会。