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21世纪经济报道有消息说,11月份北京、深圳及上海的房地产市场出现成交量持续回升的态势。京城11月份共成交期房商品住宅12479套,环比成交套数及面积都增加超过50%;深圳在11月份的前3周成交都是持续回升,第四周略有下跌;上海全市整个11月成交商品住宅70.85万平方米,环比上升了41.98%。但同时,伴随成交量增长的却是开盘均价的持续下跌。据亚豪机构的监测, 11月开盘的31个项目开盘均价为13462元/平米,环比10月的开盘均价下降了1.4%,同比07年也下降了16.3%。另外也有消息说,北京地区二手房成交价格上个月下降了6%左右。量增价减的形势在深圳则表现得更加明显。11月3日—11月23日,深圳市一手房与二手房成交量都有成倍增长。这三周一手房的成交量分别环比上升101.9%、6.9%和22.6%;而价格不断调整,周均价下跌15.8%和4.3%。
这些数据给了那些抄底论者狠狠一击。你不是要抄底吗?好,那结果必然是越抄越低。对于房地产商来说,出手的房子越多,其价格就可能越低。这是商品生命周期的规律所决定的。如果我们看任何一个商品的生命周期曲线,都会发现,前期往往是起步阶段,中期达到高峰,接着就是低谷,是一条十分明显的非对称V型曲线。表现在市场上,那就是一个低-高-最高-低-高-更低-高-更加低的一个非对称M型曲线。也许这样说不够直观,简单讲,其形状就是A股市场的半年线。
那么,为什么会出现这样的现象呢?很简单:第一,真正的刚性需求有多少?也就是有支付力的新增需求?在房地产业经历了10年疯狂增长之后,需要新增住房的量的比例正在逐年下降。例如,北京大约有1600万人,住房大约有400万套,如果平均下来,等于4个人一套房,假设贫富差距在可以接受的范围,那么,通过租赁和二手房买卖,完全可以解决北京目前人口的住房问题。再新增的不过是改善住房的要求和奢侈型消费的需求,而这样的需求受经济景气周期影响非常之大,根本不是刚性需求。第二,美元大幅升值将导致房地产在内的许多资产贬值。事实证明,钢铁、煤炭、石油已经出现了大幅度贬值,煤老板已经不太好当,中国铝业这样看起来牛气冲天的企业都陷入了现金缺乏的困境,房地产焉能例外?原因在于,美元流动性不足导致手中持有其他资产的银行等金融机构急于变现,支撑资产的金融炮沫不复存在。最明显的表现是,人民币最近出现了罕见的跌停现象,这意味着,资金在快速抽逃,国内资产必然重新定价。同时,人民币币值有可能因为出口不振而持续贬值,支撑房地产的人民币升值概念已经不复存在。第三,各种数据表明,经济已经进入不景气周期,人们的收入必然下降,这也会使包括房地产在内的各种资产价格贬值。所谓盛世兴收藏,乱世当然应该是保钱粮。投资房地产增值保值作为一个概念已经成为明日黄花,只有保住了流动性的企业、商人才能生存下去,因此,当下阶段,是现金、流动性为王。这也是为什么中央不断释放流动性的根本原因。
总之,房地产的价格会沿着非对称的M曲线继续下行,并将在2-3年内完成真正的探底,在之后会沿着L型曲线前行,V型根本就是一个梦想。