|
||||
进入第三季度,金融保险业需求下降,相比较而言其他行业表现相对较为突出。制造业巨头戴姆勒公司租赁了位于望京的利星行3万平方米面积;医药公司强生则在华贸中心租赁了1.8万平方米;同时,能源公司葛洲坝电力在金地中心承租了5千平方米。由此,当前传统行业如制造、能源、制药等在金融危机时成为北京写字楼需求主体。
区域特征分化,东部地区市场压力急增作为北京主要商务区的CBD、燕莎、东二环及王府井地均处城市东部,不但是北京写字楼最集中的地区,同时占70%以上的外资公司集中在上述地区写字楼中,同时,也是本次金融危机中受到冲击影响最严重的地区。在第三季度北京写字楼平均租金平稳的情况下,作为北京最重要商务区的CBD商务区写字楼平均租金比上季度微跌0.3%,成为北京各主要商务区中租金下跌的唯一区域。与此同时,新增供应量加大使东二环及燕莎地区写字楼市场面临着与CBD相同的局面,区域整体空置率高于24%;由于优质项目的客户同样主要以外资为主,同样受到客户缩减成本、观望等待等不利因素的困扰。第三季度,东部城区写字楼市场整体表现低于市场平均水平。
A级写字楼在推动整体租金上涨的同时,也推动了空置率的上升2008年前三季度,A级写字楼市场供应量达47.5万平方米,占同期总供应面积的60%;例如世纪财富中心、北辰时代中心、平安国际金融中心、丰融国际中心、泰康国际大厦、第五广场和泰康金融大厦均为A级写字楼。同期,A级写字楼市场吸纳为24万平方米,较去年同期增长20%,但在第三季度增幅明显下降。第三季度,A级写字楼市场吸纳量只有4.9万平方米,比上一季度下跌了62%,而当前租金报价为264元每月每平方米,较上季度仅增长0.4%。供应量增加,吸纳增幅下降,在当前低迷的经济形势下,以跨国公司为主要目标客户的A级写字楼面对前所未有的压力。由此可以发现,2008年市场整体租金的上涨主要是由于大量A级写字楼供应量增加所引起的,A级写字楼在推动整体市场租金上升的同时也带动自身空置率的大幅上升。
未来一年内压力明显加大2008年第四季度,北京预计将有6个写字楼项目落成,提供45.1万平方米写字楼面积,加上前三季度已落成的79.5万平方米供应量,全年预计落成量将超过120万平方米,这将是北京优质写字楼落成量最大的一年。可以预见,第四季度北京写字楼市场将承受巨大新增供应和市场需求放缓两方面的压力,由于跨国公司仍是北京优质写字楼需求的主体,在当前的市场环境下,已有部份项目业主动增加价格弹性以及免租期等优惠策略,以吸引市场中的有效需求。因此,预计在第四季度,整体市场的租金较第三季度相比将走低。而未来一年北京写字楼市场整体将进入调整阶段,租金在2009年开始将出现下滑的同时,市场空置率将经历短期内冲高然后逐渐回落的过程。但是由于北京是外资公司进入中国市场最重要的城市,同时,以新能源、电信等有实力的中资公司也将成为优质写字楼的重要客户,市场从中长期仍然向好。