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商业地产投资规模大,周期长,回报率也较低(尤其是相对前几年住宅开发市场的高利润而言);但现金流稳定、风险较低,是金融市场非常青睐的基础资产。所以,商业地产的发展一定要有相匹配的金融环境来支持。本轮危机的来临,将对商业地产赖以生存的金融环境产生哪些影响呢?
一个正在明显化的趋势是:商业地产的贷款融资更加艰难。
商业地产投资期长、资金规模需求大,对债务杠杆的需求相对较依赖。但一直以来,国内商业银行对商业地产的融资一直偏紧,在经济不景气的情况下,更有收紧的趋势。
这是因为:(1)在早期阶段(2000年前),烂尾楼(NPL)多出现在商业地产项目上,所以银行对商业地产是一朝被蛇咬十年怕井绳;(2)日本等房地产泡沫破灭时,商业地产也是造成不良资产的主要原因之一;(3)相对于住宅,银行内部对商业地产项目的判断更难把握。
其实,因商业地产的阶段不同(开发阶段还是成熟阶段),风险不一,贷款政策不能单一化;前几年房地产价格疯涨主要在于住宅,而商业地产和住宅的价格一直是倒挂的,所以本次国内房地产泡沫与以前日本、香港的泡沫本质也不甚相同。但银行的这种偏见的消除尚需时间。
而令商业地产融资环境雪上加霜的是投资市场的消极和悲观。首先,前几年积极挤入中国市场的外资基金的未来动向很可能会有较大变化。一方面,欧美的资产价格大跌,外资的大本营跌出了很多投资机会;另一方面,欧美金融机构资金紧缺,机构投资者的元气有一定伤害,不仅不会追加投入,甚至会撤出投资本金或投资承诺的可能。再者,随着中国出口额增速锐减,人民币快速增值的趋势将难以维续,甚至有出现贬值的可能。
同时,国内机构投资者短期内仍将以信托、银行理财等工具募集中小投资者为主,成熟市场中真正主力投资者,如保险、年金基金等,由于政策监管及其自身能力原因,尚待时日才能发挥更大的力量。