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中国的房地产行业真正起步是在上世纪90年代后期,目前尚未走过一个完整周期。商业地产因为其复杂性,更是处于刚起步阶段。如何度过本轮危机,我们有必要从海外成熟市场借鉴更多的经验。
商业地产企业如何"过冬"?香港的恒隆公司在几次经济低谷中的经验教训是非常有参照意义的。在1980年初,香港历时十年以上的高速发展后,经历了一次严峻危机洗礼,恒隆因大量的商业物业尚处于开发阶段,资金周转困难,几乎破产。1998年亚洲金融风暴后,香港房地产价格大跌,恒隆因持有很多成熟期的商业物业,现金流稳定,反而抓住机会在熊市抄底获利。
从中可以看出,当经济不景气时,房地产行业重视的是快速周转,此时投入开发阶段的商业物业会因其低周转性而被拖入泥潭。相比国内,在2008年初,房地产行业开始过冬,一些人开始鼓吹商业地产是"避风港",使得一些住宅开发企业贸然进入商用物业开发,现在,他们已经开始品尝苦果了。
当然,如果企业资金雄厚,资金成本低,逢低吸纳,也是一个非常好的机会。
还有一个比较好的借鉴就是日本。日本人口众多,土地狭小,民众一直相信土地的稀缺会带来地价的持续上升的"土地神话",但1990年代初,经济与房地产泡沫同时破灭,众多的房地产公司破产、银行形成大量的坏账。但也因此带来了房地产证券化(REIT、私募基金等)的繁荣,推动了商业房地产领域的革命性变化。我们也在拭目以待本轮危机是否可以加速推进国内商业房地产模式的变革。
很少有人会不赞同2009年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战,但从更远来看危机会带来更多的机遇,谁把握了机遇就会掌握未来。
暴风雨来得越快、越猛烈,往往天晴得也会越快。经济波动是否也会如此呢?
(编辑:mavis)