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2009年,最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。近日,因为商务部等部委的力促,国务院的"金融国九条"已经原则上同意了REITs。
REITs推出的重要意义在于,它为商业地产开发商提供了最好的"退出通道"。到目前为止,很多开发商都认为商业地产很难做,难在哪里?最大的问题在于"出口"(Exit)。
商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节,其中稳定环节的风险低、相应收益也低,但开发商自有资金成本往往较高,开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。
而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场,即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化,使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为,熊市物业资产价格回落,租售比(租金/价格)较高,资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT的真正繁荣是在大熊市之后的90年代;日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。
本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信,以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。