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河东、西青两区渐成气候
近几年来,河东区及西青区受天津房地产开发重心外移的影响,发展势头迅猛。2005年,河东区及西青区商品房计划新开工面积分别为115万平方米和128万平方米,开发规模仅次于河西区及南开区。河东区的卫国道板块、东南半环板块楼盘分布较为密集,2005年,位于卫国道沿线的新上市楼盘有太阳城后续组团、远顺项目(即中远与顺驰合作项目)、阳光星期八、滨海市政项目等,这一板块在2005年的新开工面积达64万平方米,是河东区供应最集中的区域之一。而东南半环板块楼盘以在售项目为主,主要有丽苑居住区、凤溪花中城、第六大道、芳水河畔等。河东区板块内楼盘以中档住宅为主,产品类型以多层及小高层最为常见。受总价限制,这一区域的中、小户型保持热销。由于河东区的楼盘分布比较分散,生活配套与市中心也有一定差距,并且缺乏政府统一规划,因而板块优势并不显著。随着东南半环快速路以及津滨轻轨等大型市政交通设施投入运营,河东区的房地产开发有望再上一个新台阶。
西青区毗连河西、南开、红桥三区,土地资源丰富,景观、生态环境较为优越,得益于天津房地产开发外扩影响,西青区楼市近几年成长迅速。西青区红旗南路及友谊南路区域距市中心较近,目前已经投入开发的项目有阳光100国际新城、俊城·浅水湾、海逸长洲等知名楼盘。
2005年,西青区“中北镇板块”开始启动,这一板块总投资超过100亿元,占地4平方公里,建筑面积400万平方米,暂定名为“西部新城”。该项目已经吸引了天津金厦地产、上海房地产投资公司、深圳星海投资公司和天津万科地产等四家公司介入。2005年该项目将相继启动一期和二期工程,预计有60万至80万平方米的主体工程完工。其中,一期工程开工面积为37万平方米,由上海房地产投资公司开发15万平方米,天津金厦地产开发10万平方米,深圳星海投资公司和天津万科地产共同开发10万平方米,今年的总投资预计为40亿元,新城建成后每平方米的销售价格将在3000元以上。“西部新城”的兴建,将缩短西青区楼市与市内六区房地产市场的差距。
河东区与西青区新兴板块的崛起,正是这两个区房地产市场蓬勃发展的写照。土地储备丰富、后发优势明显是这两个区域的共同特点。随着中远、阳光鑫地、万科等实力型开发企业的进入,河东区与西青区房地产市场有望在近几年跻身天津主流市场行列。
西北板块期待重组
2003年,以奥园、翡翠城为代表的西北瑞景板块成为当时天津楼市的一大亮点。至2004年,奥园、翡翠城一期进入清盘阶段,富山东晶花园售罄,瑞景板块新增供应量明显后继不足。2005年,奥园、燕宇·艺术城等项目均有后续楼盘推出,并且这一区域还有多个经济适用房项目开建,但与天津市其他板块相比,瑞景板块无论从规模还是产品来看,均不占优势。由于瑞景板块位于北辰区与红桥区交界处,近几年北辰区经济发展势头良好,相应带动区域房地产市场走高。
瑞景与北辰中心区楼盘均以中档楼盘为主,并且其目标客户除满足周边居民,还面向全市推广。随着瑞景居住区与北辰中心区楼市的相互融合与影响进一步密切,天津的“西北板块”有望重新定义。
2005年,北辰区计划商品房新开工面积为69万平方米,其中包括天津亿嘉合公司开发的位于北辰区宜兴埠镇的30万平方米的项目,还有金润公司在北辰区延吉道北运河二期项目,建筑规模达15.5万平方米。再加上北辰区现有的大通绿岛家园、长瀛·御龙湾等高档项目,该区域楼市的辐射力度进一步加强。由于房价上升导致居民购房向郊县市场转移,再加上地铁一号线将于2005年试运营,西北板块将成为天津又一个大型居住社区。
目前,瑞景居住区与北辰中心区由于主力客户群存在较大差别,并且天津市区居民对选择在城郊置业心存顾虑,瑞景与北辰楼市还处于各自为政状态。但从长远来看,这两个区房地产市场存在较大互补优势。随着城市经济发展,未来行政区域之间的限制趋弱,而相邻区域的经济互动和融合趋势则进一步强化,包括瑞景居住区以及北辰中心区在内的西北板块,有望成为未来天津楼市的一大亮点。