|
||||
在天津的房地产市场中,大梅江正在成为一个含金量极高、范围不断扩大的区域。特别是在半年前,曾经出现过10个新项目上市,总建筑面积近130万平方米。而这些项目都定位于高端市场,一场异常残酷的竞争难以避免。
积蓄半年大练内功
梅江南的楼盘之一江胜天鹅湖,在去年年底进行了较大的调整,包括产品外檐、景观区,同时,楼盘的所有广告宣传也暂告停止。时间过去了半年,这一项目终于在上月以一个新的形象对外开放,路牌广告、报纸广告也开始亮相。
该项目主管营销的副总樊致孝告诉记者,天鹅湖潜力很好,这次新的亮相是积蓄能量之后的重新爆发,它在原有的基础上充实了产品的一些特征。记者问道:不久前的这次全新亮相,外界看来感觉不是特别高调,这是为什么?樊致孝解释说,产品本身的优势才能保证项目销售的长久和持续,作为企业来自客户的认同才是最看重的,所以目前江胜并不希望拿出炒作的噱头,而是实实在在地做好产品。从目前大梅江区域的竞争态势来看,江胜的首要任务是提升品牌,这就必须从产品上加强,而在营销推广层面的手段则会跟随工程的进度,适时推出。
针对项目长达半年时间的调整,天鹅湖销售经理滕立波也表示:我们的调整是保证在原有的项目定位和市场定位的情况下,对项目的细节调整,也从规划、户型、地面、景观、交通、物业服务等诸多方面,给客户提供一个高端产品的品质。虽然这种较长时间的调整减缓了施工的进度和销售的进度,但是从长远来看,是在产品本身上确实满足客户的要求,这种调整我们认为是值得的。
我们看到,为了应对市场之变,天鹅湖从自己的项目出发做出调整,那么,联系到梅江整个大的片区,所有的项目都面临一个加强内功的课题。
就在上周,海逸长洲的营销团队奔赴深圳考察当地的产品。副总袁冬梅说,深圳楼市在产品研发和营销手段上有很扎实的功底,在市场回归理性之后,体验式营销、服务型营销将取代目前常规的营销手段。大梅江竞争已经进入到更高阶段,要求定位准确、产品控制准确、讲究建造的精细度,融创公司正在从这些方面提炼出成熟的运作方式。
统一规划,广泛参与
其实,大梅江这样一个庞大的区域市场衍生、发展到今天,一定是有着内在的合理性。说到今后的再发展课题,除了弥补现有的一些不足,还应该延续并发扬已有的优势。而从运营角度看,梅江模式的最大特点在于统一规划,统一协调,有组织地实施,各种社会力量广泛参与。
日前,在一次大梅江专题研讨会上,宇轩副总经理王淑霞指出,在大梅江区域发展过程当中,有一个非常好的特点,就是从梅江片区到梅江南片区,都是有一个统一规划的前提,而不是各个项目各自为战。从产品设计和定位方面,有的楼盘以水景为主,有的以保留文脉为主,还有以天然景观为主的社区。
成片综合开发的优点是显而易见的,在一个较大面积内进行统一规划、统一安置,统一建设、统一招商和统一管理,可以最大限度地合理利用资源,避免重复建设、保护生态环境,同时,便于协调利益关系、降低开发成本、加快建设速度,而这些恰恰是城市化发展中必须面对的问题。
构筑新的商业关系
种种迹象表明,房地产业正经历着从竞争时代到竞合时代的跨越。与竞争时代相比,“竞合”时代最大的特点是共赢。在领风气之先的大梅江地区尤其如此,强强联合相互取长补短,有效地进行资源整合并弥补自身的不足,实现规模优势。传统观念将商业视为胜者为王败者寇的竞赛,如今这种观念已经改变了,在新的市场态势中,企业必须彼此同时合作和竞争。
那么,大梅江地区能否延续已有的统一规划的优势,实现进一步的统一营销呢?因为只有这样,大梅江的20多家开发商才能真正走出各自为战、能量内耗的局面。
江胜滕立波对此表示,整个大梅江首先不是与哪个板块对比,去抗衡哪个板块,而是要联合起来做好区域的建设。最终在每一个项目品质的提高过程当中,整个片区自然就火了。说到开发商联合起来共同营销一个大片区,实际上去年梅江南片区几家就曾联合起来。梅江南几个项目整合相对比较容易,但对于大梅江板块来说,开发的时间、开发的规模,都受制于不同条件的限制,还是有着操作上的协调难度。如果这个大片区将来突出共享的概念,推出共享的商业配套、共享的水域、共享的俱乐部等等,再有统一的管理,后期的居住价值就会更为升值。
毕竟,以大梅江片区的地域规模,早已经达到一种城市的量级,这里的很多区域功能,只能属于政府职能,不能以营利为目的。因此,有资深业内人士提出,针对这么大的一个片区,开发商无论如何拿出来的也仅仅是一家企业之力,如果相关政府部门能够在学校、医院等市政配套的规划上,在公交线路、地铁等公共设施上,进一步加大建设力度,大梅江的未来将不可限量。 (郑爱敏)