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决供需矛盾不外乎房价下跌,或是收入增长。或者两者共同变化,直到产生真实购买力。有人说,房价降还是不降,是摆在房地产商们在一道选择题。
进入11月,北京开发商开始明明白白降价了,本在十字路口徘徊的房价,开始松动。
11月18日,位于东四环百子湾的金都心语以10000元/平米的价格排号发售,其因全款购买打9折的破万元低价引起业内关注。
位于西四环的远洋沁山水,也以两年来的新低11000元/平米均价开盘。它与附近的"远洋山水"同属开发商"远洋地产",而"远洋山水"即使按先前所谓折上折价格,至少也要每平方米12000多元,最高时"远洋山水"的均价是16800元。
此前,北京的房价相对稳定,尽管偶尔出现某楼盘最低6折--8折的新闻,也开发商玩花样,仅是尾盘、特定楼层、或者会员才能享受优惠折扣。北京房价的稳固,与深圳房价势若破竹的降价潮迥然不同。
但是,金都心语和远洋沁山水两个楼盘的大降价,在观察人士看来,将打开北京楼价的下降通道。
先行者万科从某种意义上,房地产行业的调整,始自王石的"拐点论"。
2007年12月13日,在"海螺行动Ⅱ"的新闻发布会上,万科董事局主席王石抛出"我承认楼市确实出现拐点"的言论。同年12月24日,在央视《经济半小时》栏目,王石建议民众"三四年后再买房"。
一石激起千层浪。王石的观点,引发众多热议,部分人认为这是王石的阴谋,意在讨好政府、威吓小开发商、打击房价,图谋对手的地盘。
在"拐点论"之前,万科的降价策略已经启动。2007年10月20日,万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,首批475套开盘当天即告售罄。当时,龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。12月9日,广州万科金色康苑,开盘均价每平方米1.3万元,引来广州市民连夜排队抢购。2008年2月29日,万科在北京万科中粮假日风景打出9.1折的高折扣,万科引发的楼盘降价潮席卷全国。
就在万科的降价行动风生水起的时候,多数开发商仍然按兵不动,并且纷纷指责王石在"卖拐"。正是其他开发商的继续唱多和没有跟进降价,为万科创造了更大的销售空间。今年上半年,万科收获颇丰,净利润同比增2成多,上半年逆市实现销售额241.3亿元,净利同比增23.6%。
9月初,网上突然爆出《万科集团主要负责人在"松山湖会议"上的讲话》。尽管万科在第一时间向媒体发出澄清说明,指出该纪要系伪造,万科近期没有在松山湖召开过任何会议。但是,值得一提的是,这篇"伪造"的文章显示出一流的战略眼光和大局观,对万科及其他开发商的竞争力有着深刻的认知。
据该文所述,万科近期的策略是:"在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步。北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会。一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入。"