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资深银行业从业人士梁东晖指出,在二次房贷新政方面,人均居住面积标准要明确。根据《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》,去年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9m2。中行广东省分行房贷部负责人指出,中行是采取央行和广州市统计局的数据来确定城镇居民人均居住面积,再根据贷款人的首套住房是否低于广州市人均居住面积来确定二套房政策是否放宽。同时,记者也从广州地区的建设银行、深圳发展银行了解到,他们都是严格执行广州标准。某国有银行人士告诉记者,19.9m2的人均住房面积标准并没有得到银行业的整体认同。因为央行文件并没有明确该标准如何认定,市场上有银行、建委或统计局的多种认定数据,出现了标准不统一的问题。如建行早前界定人均住房面积标准为26.6m2,农行却按30m2来执行,工行、中行等则按19.9m2执行。
资格认定上存在困难而且,多家银行表示,在广州按住房人均面积来确定二套房贷放宽的标准,执行起来有点难。银行核定人均面积时,要按户口本上的人口算,还是按结婚证的人口算,还是有别的什么标准?
比如广州市民A先生,已经购买了小家庭的第一套房,但因为小孩就读学校的问题,户口并未迁过去,而是留在了老城区的父母家。那么A先生的人均居住面积应该怎么算?再如从外地来穗工作的B先生,他把老家的父母也接来一起居住,但是父母的户口并不在广州。算上父母,B先生的人均居住面积已经符合要求,如果他想以小换大,也能享受7折利率的优惠吗?
另外,在执行该标准的过程中存在猫腻也让银行难以防范风险。某银行房贷人士透露,为了满足人均居住面积低于平均标准,房贷中介经常会伙同贷款人申请二套房贷款时造假,其做法就是收集贷款人其他亲戚的户口单张集中在贷款人的户口本里,给人的印象的是五六个人住在七八十平米的首套房里,这显然有悖常理,银行对这样的申请往往拒贷。
据了解,由于有关部门的数据库尚不完善,目前几乎没有部门能够证明和提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证据,目前,即使是符合条件的客户,也几乎不可能获得首付两成、利率下浮40%的优惠政策,因此,该项政策实际上操作意义仍然不大,二套房贷实质上仍然没有放松。