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现在如果你去问天津人最想在哪里买房,十个人中有五个会选择河西区。原因不外乎三个,市中心地段、配套发达、区域文化氛围浓厚。2011年,天津楼市格局面临洗牌,河西区楼市的热点又会集中在那些区域呢?
梅江河西片:升值还有三成空间
梅江片区是天津最受关注的居住区之一,随着梅江地区可开发土地越来越稀少,梅江区域的房子升值空间也越来越被看好。不过即使同在梅江区域的各个社区,以河为界也分属河西区和西青区,不同区属的房价也有较大反差。
同处友谊南路上的海逸长洲、华厦津典、弘泽印象等楼盘售价都已经达到2-2.4万元/平方米,而津门湖等项目的临湖房源眼下售价仍在1.5-1.7万元/平方米左右,两类楼盘分数河西区与西青区则是造成价值区分的重要原因。
“河西区内的梅江居住区开发较早,多数都是现房和准现房楼盘,商业配套也已经成熟,因此该区域的房产增值很快。五水里和弘泽印象等社区的房源在二手房市场已经成为抢购热点,很多购房者甚至愿意用超过商品房的价格购买这些区域的二手房。”21世纪不动产经纪人小孙表示,以梅江区域100平方米左右房源为例,一些3年左右的次新房售价能够达到200万元以上,而在售的外环线附近新盘售价只有160-170万元。
业内人士表示,天津人传统的地段情结是决定着房产价值的根本因素,而西青与河西的不同区属也是决定房产属于郊县还是市区的分水岭,业主的户口问题,以及一些外地人买房的蓝印户口等问题都随之尖锐。同时,商业、休闲等配套设施的成熟,以及学校等教育配套的完善都是购房者青睐河西的重要原因。
由于以上种种原因,梅江片区河西区与西青区的房源差价未来还会继续加大。2011年,梅江外环线周围的几个在售楼盘都将陆续售罄,二手房市场里梅江区房源的竞争更加红白可见。“总体来说,梅江区域未来发展趋势都不错,2011年即使市场调控也不会出现明显降价,尤其是隶属河西区的各社区,估计还有30%左右的升值空间。”链家地产经纪人陈小姐直言,2011年梅江片区的房源竞争力在二手房市场表现得会更加明显,今年很多买家周旋各社区之间选房谈价,但最终很多买家还是宁肯选择价格较贵的河西区房源。
“市内六区现在新盘越来越少,二手房中的次新房房源也越来越紧张。估计以后升值空间肯定很大,不如趁现在尽早押注一套,自住也方便,今后转手肯定也能升值。”购房者李大爷表示自己选择河西区的原因很直接,能住也能升值。“现在出了限购令,以后市中心房子想买都难,现在要买就要选个地段、房型都理想的,就算一步到位了。”
三大片区:买家特别青睐
人民公园片区、体院比片区、挂甲寺片区是河西区被购房者特别看好的三大片区,也是2011年河西区楼市预计价格和成交量业绩都将持续飘红的区域。
位于河西区北部的人民公园片区,紧邻小白楼、马场道等市区商业中心区,发达的公交线路和地铁1号线等也让该区域的出行便捷度更高。同时,该区域毗邻的大沽南路、广东路-九龙路、琼州道-永安道三大商圈,餐饮、娱乐、购物等商业设施齐全,又有恒华大厦、青年创业广场等多个写字楼环绕,这些都让区域形成了自给自足的独立体系。社区市场、便利店、大型超市及百货商场等生活配套,上海道小学、新华中学等重点学校的教育资源,滨海医院和社区医疗站等设施配套等等,都让该区域具备了非常完善的生活功能。
我爱我家永安道店工作人员表示,人民公园片区内二手房目前均价为15000至16000元/平方米;永安道沿线泰达园、罗马花园等高端社区目前均价则已经高达24000元/平方米左右,并且成交房型中近一半都是三居室大户型房源。“限购令出台后,很多青睐市中心房源的购房者都改变了过渡性购买的初衷,改为购买大户型一步到位。”业内人士认为,2011年市中心区域的大户型成交可能会小幅升温。
另一个河西区的焦点区域则是体院比片区。与其他区域相比,体院北片区所拥有的天塔风景区、水上公园等自然休闲资源是市中心绝无仅有的,因此不少买家不惜重金在此求购闹中取静的房源。紧邻友谊路及南开区水上、奥体中心的体院北片区同样拥有密集的交通线和生活、购物等配套设施,而华夏未来少儿艺术中心、滨湖小学、实验中学、体育学院等教育资源和肿瘤医院、环湖医院等大型专科医院的配套也让该区域的生活指数更高。宾馆西路一家二手房中介公司负责人表示,目前该区域内的二手房以房龄20年左右的公产房居多,单套面积较小,其中一居室主要集中于40至50平方米,二居室多在60至70平方米之间,均价保持在12000至13000元/平方米左右。
据了解,2010年刚被摘牌的体院北地块眼下已经成为不少购房者密切关注的对象,预计2011年该区域楼盘的亮相将掀起天津楼市的一股小高潮。
此外,挂甲寺片区也是河西区眼下的热门区域之一,地铁1号线土城站、南楼站的设立大大提升了该区域的交通便利性。而嘉茂购物中心、国美、苏宁等不同类型的卖场和综合商业设施则构建了餐饮、娱乐、购物、写字楼等商业商务配套齐全的南北大街商圈。加上四十二中、二师附小等教育资源和天津骨科医院等天津著名的大型医院,该片区的生活氛围浓郁也是很多买家关注的重要原因。据了解,由于该区域商业、住宅、写字楼集中,二手房买卖及租赁行情都在看涨,眼下房龄10年左右的一、二居室户型都很受市场青睐,小户型二手房的成交均价约为13000-16000元/平方米,商品房价格更是高达2万元以上。
商务产品:未来最焦点产品型
除了居住产品外,河西区未来的商务产品也是楼市的大热门。据了解,目前全区商业网点总面积达150万平方米,其中一万平方米以上的大中型商业设施达到25家,人均商业面积为1.3平方米。
根据天津市政府“天津文化中心”的建设规划,河西区西侧与规划建设的天津行政中心和接待中心毗邻,用地总面积90公顷,总投资近60亿元。项目将整合周边现有的中华剧院、天津科学技术馆、天津博物馆、银河公园等重要公共设施资源,加强单体建筑之间、建筑与整体环境之间的有机联系和互相协调,展现天津的文化气息,建成后将成为天津城市新地标,成为天津市新的“城市客厅”。
在这种商务商业氛围的包围下,河西区2010年区域经济发展重点项目总数达37个,建筑总面积为267.7万平方米,总投资额达237.9亿元,其中12个重点竣工项目和20个重点建设项目以商业和酒店、写字楼为主,这些项目建成后将为河西现代服务业发展提供载体支撑。
2011年,住宅市场面临着宏观调控的震荡,更多买家开始关注商业商务地产市场,而河西区随着这些商务项目的落成则预先为购房者提供了更大的选择空间。“商业属性的地产产品不受第三套贷款的政策限制,其五成首付比例也与第二套住宅贷款相似,对于购房者来说压力增加尚可承受。同时,商业属性项目面对的商务办公类租客其实也是未来天津市商务市场快速发展的生力军,其经营前景比较乐观。这些原因都将推动商业属性项目在2011年的行情看涨。”业内人士表示,河西区大量商业属性产品的开发刚好吻合目前楼市的需求,也将形成未来楼市的发展趋势。 (安元)